Contestazione in via bonaria o stragiudiziale Chi ritenga illegittima la decisione assunta in merito a determinati punti dell’ordine del giorno, può domandare all’Amministratore la fissazione di un’assemblea straordinaria volta, appunto, a riesaminare il deliberato.
Al riguardo, è bene sapere che, a stretti termini di legge, l’assemblea straordinaria può essere convocata se “ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio”. Così dispone, infatti, l’art. 66 disp. att. c.c., norma che, però, attribuisce anche all’Amministratore il generale ed ampio potere di convocare l’assemblea qualora “lo ritenga necessario”.
Consegue che - preventivamente alla contestazione per via giudiziale - può essere consigliabile tentare di attivare la sede assembleare per ridiscutere la delibera.
Se la discussione porta a rivedere i precedenti intendimenti, la nuova delibera assunta sul punto acquista immediata validità ed efficacia e comporta l’automatico annullamento di quanto precedentemente statuito (si parla, al riguardo, di “autoannullamento”).
Contestazione in via giudiziale L’annullamento della delibera ottenuto in via bonaria presenta indubbi vantaggi, quantomeno in termini di rapidità di conclusione della procedura e di limitazione di costi.
Nella maggior parte dei casi, però, la sola richiesta stragiudiziale non cautela sufficientemente il condomino che si ritenga danneggiato dalla decisione assunta dall’assemblea.
Ciò perché, a mente dell’art. 1137 c.c. e salvo ipotesi speciali, il contenuto della delibera diventa incontestabile trascorsi trenta giorni dall’approvazione. Di conseguenza, se la volontaria revisione ad opera dei condomini non interviene in questo breve spazio di tempo, diventa preclusa per tardività una successiva devoluzione della questione all’Autorità Giudiziaria.
Sul punto occorre sapere che le contestazioni avverso una delibera assembleare possono dare luogo, alternativamente, a vizi di “nullità” o di “annullabilità”. Solo questi ultimi debbono essere necessariamente censurati
avanti l’Autorità Giudiziaria nel breve termine decadenziale di trenta giorni. L'impugnazione di una delibera affetta da nullità può, invece, essere proposta al Tribunale senza limiti di tempo, fatti salvi gli effetti dell’usucapione, della prescrizione e delle azioni di ripetizione.
Non sempre, però, è chiaramente individuabile la linea di demarcazione tra le due forme di invalidità dianzi indicate.
La questione è stata ripetutamente esaminata dalla giurisprudenza che, di recente, ha affinato i criteri di differenziazione.
Con una estrema generalizzazione volta a fornire indicazioni di massima, si può dire che sono “annullabili” le delibere affette da vizi formali connessi al mancato rispetto del procedimento di convocazione, costituzione, discussione o votazione. Sono, invece, “nulle” le delibere che abbiano discusso ordini del giorno esorbitanti dalle competenze assembleari, che contrastino con norme imperative inderogabili o che risultino lesive dei diritti riconosciuti ai condomini dalla legge, dagli atti d’acquisto o dai regolamenti. Sotto altro profilo, i vizi che attengono al momento della gestione danno luogo ad ipotesi di annullamento, mentre quelli concernenti il momento costitutivo-organizzativo sono ipotesi di nullità, perché vanno ad incidere sui diritti individuali dei singoli condomini.
Dal momento che la linea di distinzione non è sempre così agevole, il condomino che intenda contestare la delibera deve attivarsi con la massima tempestività, onde evitare di incorrere nella preclusione prevista per l’azione giudiziale di annullamento.
Si segnala ancora, ad interesse dei condomini - proprietari, che il temine decadenziale di trenta giorni riconosciuto dalla legge per impugnare la delibera sotto il profilo dell’annullabilità decorre, per i presenti, dal giorno in cui si è tenuta l’assemblea e, per gli assenti, dalla data di ricezione del verbale. Possono svolgere contestazioni solo i condomini che non abbiano partecipato all’assemblea o che abbiano votato a sfavore o si siano astenuti sul punto oggetto di censura, non anche coloro che abbiano votato a favore. Questi ultimi, infatti, sono legittimati solo a far valere profili di nullità della delibera, se provino che dalla decisione assunta derivi loro apprezzabile pregiudizio.
avv. Giosetta Pianezze