L’Irpef è dovuta da tutti coloro che possiedono immobili di proprietà o in  usufrutto e pertanto i redditi di tali immobili devono essere dichiarati riportandoli nella dichiarazione dei redditi. Oltre alla rendita catastale, i contribuenti devono indicare il periodo, la percentuale di possesso e il tipo di utilizzo dell’immobile: se in affitto sarà indicato il canone ridotto del 15 % o del 40,5 % per quelli convenzionali anche nei casi in cui l’immobile sia poi tassato in base alla rendita.

 

Ai contribuenti che hanno residenza nella casa di proprietà spetta una deduzione dal reddito complessivo fino all’ammontare della rendita catastale dell’immobile e delle relative pertinenze, rapportata alla quota di possesso e al periodo dell’anno durante il quale l’immobile (e le relative pertinenze) è stato adibito ad abitazione principale. Sia la casa che le pertinenze risultano così esenti da Irpef. La deduzione spetta anche quando l’unità immobiliare costituisce la dimora abituale dei familiari del contribuente stesso ma non si possono avere più abitazioni principali. La deduzione spetta però nel caso in cui si trasferisce la propria dimora abituale a seguito di ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, purché l’unità immobiliare non risulti locata.

Il reddito che il proprietario ricava dalla locazione di un fabbricato (reddito effettivo) è tassato in maniera diversa secondo le varie tipologie di contratti di locazione. Se l’immobile è affittato:

• ad equo canone: il reddito da assoggettare all’Irpef è quello derivante dal canone annuo di locazione meno il 15 % a titolo forfetario;

• in libero mercato: il reddito è dato dal valore più alto tra la rendita catastale più il 5% e il canone di locazione (aggiornato con le rivalutazioni Istat) ridotto del 15 %;

• a canone convenzionale: il reddito da assoggettare all’Irpef, determinato con le stesse modalità previste per gli immobili affittati ad uso abitativo in libero mercato, è ridotto ulteriormente del 30 % se il fabbricato è sito in uno dei Comuni ad alta densità abitativa (così come individuati da appositi provvedimenti normativi). Il canone “convenzionale” è quello determinato sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni degli inquilini maggiormente rappresentative a livello nazionale (Legge 9 dicembre 1998, n. 431).

Il canone di locazione va dichiarato anche se non è stato percepito effettivamente.

La legge prevede, però, che i canoni non percepiti (per l’ammontare accertato dal giudice) non concorrono a formare il reddito a partire dal termine del procedimento di convalida di sfratto per morosità. Inoltre, nel caso in cui il giudice confermi la morosità dell’affittuario anche per periodi precedenti, è riconosciuto un credito d’imposta di ammontare pari alle imposte versate sui canoni scaduti e non percepiti.

In tutti questi casi il reddito dei fabbricati è determinato sulla base della sola rendita catastale.

Ai fini dell’accertamento dell’Irpef dovuta sui redditi dei fabbricati derivanti da immobili locati, è esclusa la possibilità per l’ufficio di rettificare il reddito, se il contribuente dichiara l’importo maggiore tra:

• il canone di locazione risultante dal contratto, ridotto del 15 %;

• il 10 % del valore catastale dell’immobile.

Il valore dell’immobile dovrà essere determinato applicando alla rendita catastale lo stesso moltiplicatore previsto ai fini dell’imposta di registro, rivalutato del 20 % (120%).

Un’altra previsione è quella che riguarda i casi di omessa registrazione del contratto di locazione di immobili che prevede oltre alle sanzioni per la mancata registrazione, si presume, salva documentata prova contraria, l’esistenza del rapporto di locazione anche per i quattro periodi d’imposta antecedenti quello nel corso del quale è accertato il rapporto stesso; quale importo del canone, su cui pagare l’imposta, si presume, ai fini della determinazione del reddito, il 10 % del valore catastale dell’immobile.

Per gli immobili ad uso abitazione posseduti in aggiunta a quello utilizzato come abitazione principale, il reddito viene determinato applicando alla rendita catastale l’aumento di 1/3, a meno che non siano stati concessi in uso gratuito a un familiare che vi trasferisca la residenza.

Per gli immobili di nuova costruzione che divengono “produttivi” di reddito, e devono quindi essere dichiarati, a partire dalla data in cui possono essere utilizzati per l’uso cui sono destinati (e, comunque, a decorrere dal momento

in cui vengono utilizzati, se anteriore).

Infine il reddito relativo agli immobili ad uso abitativo e non ma di interesse artistico o storico e non, di cui si parla nella Legge 1º giugno 1939, n. 1089 (attualmente l’interesse storico o artistico degli immobili è riconosciuto in base al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42), deve essere determinato applicando la più bassa fra le tariffe d’estimo previste per le abitazioni della zona censuaria in cui è situato l’immobile, a prescindere dall’eventuale locazione del bene.