La prima regola alla firma della prenotazione per l’acquisto di un immobile è quella di non firmare nulla senza aver prima letto il testo da sottoscrivere con estrema attenzione e dopo aver capito esattamente tutto ciò che è scritto. In particolare occorre esaminare minuziosamente i caratteri assai piccoli o sul retro del foglio da firmare. Per cautela comunque prima di firmare qualsiasi impegno sarebbe opportuno sottoporlo al proprio notaio di fiducia senza timore di spese esorbitanti poiché al lui va sottoposto in ogni caso qualsiasi testo che il futuro acquirente non riesca a comprendere da sol. L’acquirente può rendersi conto da subito del carattere particolarmente vessatorio di alcune delle clausole che gli vengono proposte. Quando viene richiesta una doppia firma del medesimo modulo significa che il testo contiene condizioni di particolare favore per chi le ha predisposte, delle quali lo stesso Codice Civile diffida pretendendone appunto una specifica approvazione mediante la duplice firma e che normalmente non sono necessarie.

Il primo modulo in cui capita di imbattersi nella trattativa per l’acquisto di un immobile è dunque quello che di solito viene definito dagli operatori come prenotazione o proposta irrevocabile e la cui sottoscrizione normalmente si accompagna con il versamento di un anticipo del prezzo, pari circa al 10%. Se questa prassi è in teoria giustificabile per il fatto che, così facendo, il mediatore si tutela dal rischio che le parti, una volta messe in contatto, concludano autonomamente l’affare escludendo il mediatore stesso e cercando in tal modo di non compensarlo con la provvigione che gli è dovuta, e anche vero che ciò non può comportare però la firma di certe clausole e di certi formulari il cui unico fine è la tutela del compenso del mediatore e in parte anche degli interessi del venditore. In linea di principio perciò è sconsigliabile sottoscrivere altri documenti o addirittura pagare una parte del presso prima della stipula del vero e proprio contratto preliminare o compromesso: infatti l’atto che viene firmato e che giuridicamente si designa come proposta irrevocabile di acquisto vincola unicamente il proponente (futuro acquirente) e lascia libero il proprietario di accettare o meno.

In altri termini, sulla base delle condizioni contenute nella proposta, il proprietario avrà la facoltà di accettarla oppure di rifiutarlo o infine di fare controproposte, invece il proponente rimane vincolato al contenuto della proposta fino a che la controparte appunto non l’accetti o la respinga.

Solo qualora la proposta si accettata, entrambe le parti saranno obbligate ad adempiere ciò per cui si sono impegnate (il proprietario a trasferire la titolarità dell’immobile e l’acquirente a pagarne il prezzo): pertanto è molto importante che chi firma una proposta presti la dovuta attenzione al contenuto del testo che sottoscrive, specie in tema di misure dell’appartamento, di prezzo e di garanzie e che chieda spiegazioni al notaio di fiducia sulle clausole di cui non capisca il significato e sugli articoli del Codice civile o di altre leggi che siano richiamati nel modulo.

Contemporaneamente alla sottoscrizione della proposta spesso viene richiesto il pagamento di una certa somma variamente denominata come caparra, prenotazione o acconto. Sarebbe meglio rifiutare in questa fase qualsiasi pagamento proprio per il fatto che è solo il proponente a essere vincolato alla sottoscrizione del modulo, del versamento del denaro egli può ricavare solamente svantaggi. Ma se proprio non se ne può fare a meno, è assolutamente necessario che quanto pagato sia imputato esclusivamente al prezzo complessivo dovuto dall’acquirente, che il pagamento sia effettuato a titolo di caparra confirmatoria e che ne sia data ricevuta da chi incasserà la somma stessa, con esplicito impegno a restituirla qualora l’affare non vada in porto.