Sono un proprietario di un alloggio che dovrà esser affittato a Racconigi CN. Intendo se possibile fare un contratto di tipo concordato, sono stato a chiedere informazioni in comune, ai sindacati ed in alcune agenzie, ma visto che il comune non ha ancora fatto nessun accordo locale, quindi mi dicono che non si può fare, ma io leggendo il decreto 431 del 98 sul sito dell'agenzia delle entrate recepisco che si possa fare anche perché Racconigi è un dei 5 comuni della Provincia Granda nell'elenco ad alta tensione abitativa, prendendo dal comune vicino i dati per il calcolo del canone di affitto. Voi che siete nell'ambiente potete darmi maggiori informazioni in merito. Ringrazio e saluto. Renato B. Racconigi
La questione proposta ha ad oggetto la possibilità di stipulare un contratto cd. di locazione concordata nel Comune di Racconigi. Il proprietario è dubbioso al riguardo in quanto ci riferisce che, pur essendo Racconigi incluso nell’elenco dei Comuni ad alta tensione abitativa, non risultano essere mai stati raggiunti accordi locali tra le organizzazioni dei proprietari e dei conduttori e, dunque, manca un contratto tipo da applicare al rapporto negoziale.
La risposta al quesito richiede di prendere le mosse dalla normativa disciplinante tale tipologia contrattuale.
Come noto, la L. 9 dicembre 1998 n. 431, all’art. 2 co. III, ha introdotto, in alternativa alla locazione libera, una differente tipologia di locazione cd. “concordata”, vantaggiosa per il conduttore che, tra il resto, usufruisce di un canone calmierato, ma anche appetibile per il locatore, che gode delle agevolazioni fiscali meglio illustrate nel successivo art. 8.
A mente del medesimo art. 2, il contenuto di un contratto di locazione concordata deve, però, necessariamente uniformarsi agli accordi elaborati in sede locale tra le organizzazioni delle proprietà edilizie e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative convocate dai Comuni. Detti accordi sono liberamente consultabili, perché depositati presso i Comuni interessati.
Le intese locali, a loro volta, debbono rispettare i parametri generali elaborati dalle organizzazioni maggiormente rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori e contenuti nella “convenzione nazionale” resa pubblica attraverso l’emanazione di decreto interministeriale e da aggiornarsi ogni tre anni per adeguarla al contesto sociale sempre in mutamento (art. 4 co. I-II). La Convenzione contiene, tra il resto, lo schema di un “contratto tipo” formato da aspetti contrattuali inderogabili e da prescrizioni la cui definizione viene, invece, lasciata agli accordi locali (art. 4 bis).
La legge dispone, ancora, che, qualora gli accordi non potessero essere raggiunti, i criteri generali debbono essere, comunque, stabiliti a livello ministeriale, sulla base degli orientamenti prevalenti espressi dalle predette organizzazioni.
Infine, di particolare rilievo ai fini della presente disamina è l’art. 4 co. III il quale recita testualmente: “entro quattro mesi dalla data di emanazione del decreto di cui al comma 2, il Ministero dei Lavori Pubblici (ora Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti), di concerto con il Ministro delle finanze (ora Ministero dell’economia e delle Finanze), fissa con apposito decreto le condizioni alle quali possono essere stipulati i contratti di cui al comma 3 dell’articolo 2 nonché dell’articolo 5, nel caso in cui non vengano convocate da parte dei Comuni le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori ovvero non siano definiti gli accordi di cui al medesimo comma 3 dell’articolo 2”.
Dal quadro normativo dianzi illustrato si evince il favor del legislatore per l’utilizzo della contrattazione agevolata in un’ottica di solidarietà sociale che, peraltro, caratterizza pressoché per intero la disciplina locatizia. L’interpretazione teleologico - storica della disciplina regolante la materia in esame porta, pertanto, a concludere che, anche laddove manchi una specifica disciplina locale, debba verificarsi la possibilità di ricavare lo schema contrattuale tipo da altre font_i giuridiche.
Ciò ha comportato l’elaborazione di criteri integrativi volti a supplire la mancata elaborazione dei contratti tipo a livello nazionale e/o locale.
In tale senso si muovono, del resto, i decreti ministeriali attuativi della L. 431/98. In particolare, risulta di interesse il Decreto Interministeriale del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti e del Ministro dell’Economia e delle Finanze del 14.07.2004, tuttora applicato, che, appunto, introduce regole suppletive per il caso in cui non si siano raggiunti gli accordi locali. Si riportano le varie ipotesi in esso codificate:
- se i Comuni non hanno aggiornato i contratti tipo, si fa riferimento agli accordi già precedentemente sottoscritti (art. 1 co. I: “Nei comuni nei quali non siano state convocate le organizzazioni della proprieta' edilizia e dei conduttori ovvero non siano stati definiti gli accordi di cui all'art. 2, comma 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in applicazione del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, di concerto col Ministro dell'economia e delle finanze, del 30 dicembre 2002, pubblicato sul supplemento ordinario n. 59 nella Gazzetta Ufficiale dell'11 aprile 2003 - serie generale - n. 85, le fasce di oscillazione dei canoni sono quelle risultanti dagli accordi previgenti gia' sottoscritti. In tal caso i limiti inferiori e superiori delle fasce di oscillazione dei canoni sono incrementati applicando le variazioni ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi a consumo per le famiglie di operai e impiegati intervenute dal mese successivo alla data di sottoscrizione degli accordi, al mese precedente la data di sottoscrizione del nuovo contratto di locazione da stipularsi”);
- se i Comuni non hanno mai definito accordi “si fa riferimento all’Accordo vigente nel Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale anche situato in altra Regione” (art. 1 co. II)
- con la precisazione che: “per i contratti stipulati in applicazione del presente decreto si adottano i tipi di contratto e la tabella oneri accessori allegati al decreto interministeriale infrastrutture e trasporti-economia e finanze del 30 dicembre 2002, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale dell'11 aprile 2003, serie generale, n. 85, ed eventuali successivi aggiornamenti. I canoni nel corso della locazione verranno aggiornati nella misura contrattata dalle parti e comunque non superiore al 75% della variazione ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente” (art. 1 co. III).
Il caso prospettato pare, quindi, rientrare nell’ipotesi disciplinata dall’art. 1 co. II del sovra citato decreto posto che, da quanto riferito, Racconigi manca di un proprio schema contrattuale tipo per la locazione agevolata.
Di conseguenza, è punto fermo che anche in tale ambito territoriale, proprio perché ritenuto ad alta tensione abitativa, sia possibile stipulare contratti di locazione concordata.
Lo schema contrattuale tipo da prendere a riferimento è quello redatto dal “Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale”, secondo il disposto del decreto ministeriale. E’ stato autorevolmente notato che l’espressione si presta a dubbi interpretativi allo stato non ancora sciolti nè da successivi provvedimenti ministeriali, nè, dalla giurisprudenza, pressoché inesistente nella materia dell’edilizia agevolata, a ragione della scarsa diffusione pratica dell’istituto.
In mancanza di più precisi referenti, ad avviso della scrivente, lo schema contrattuale dovrà essere mutuato da altro Comune che sia anch’esso compreso tra i Comuni ad alta tensione abitativa, che abbia elaborato accordi locali, che abbia un numero di popolazione simile a quella di Racconigi e che sia ad esso vicino (tra questi potrebbero rilevare Alba, Bra, Cuneo, Savigliano). Mi permetto di soggiungere che, ai fini di una corretta applicazione del D.M., il Comune preso a riferimento deve anche presentare caratteristiche simili dal punto di vista dell’andamento demografico, della tipologia di popolazione che avanza richiesta di condurre in locazione immobili, della somiglianze dei bisogni sociali su cui intervengono le politiche sociali etc. Trattasi, pertanto, di verifica che deve essere condotta necessariamente sul campo, esaminando la realtà locale e con i documenti alla mano, perché la corretta estensione analogica del contratto tipo presuppone una concreta similarità con Racconigi sotto il profilo demografico e dei bisogni abitativi.
avv. Giosetta Pianezze