Come faccio a disdettare il mio contratto di locazione ad uso non abitativo alla scadenza del sesto anno?

Procedura per non rinnovare il contratto di locazione commerciale al termine dei primi sei anni.L’art. 29 della L. 392/78 consente al locatore il diniego della rinnovazione contrattuale solo per tassativi motivi esplicati alle lett. a,b,c,d del medesimo articolo:
“”a ) adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
b ) adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell'art. 27 o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;
c ) demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest'ultima non sia stata nuovamente disposta;
d ) ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell'art. 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426, e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell'immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c )””.Il penultimo comma stabilisce che “”Ai fini di cui ai commi precedenti il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell'immobile locato; tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, rispettivamente per le attività indicate nei commi primo e secondo dell'art. 27 e per le attività alberghiere. Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti, sul quale la disdetta è fondata.Se il locatore non adempie alle prescrizioni di cui ai precedenti commi il contratto s'intende rinnovato a norma dell'articolo precedente.””Occorre dunque ben specificare il motivo, tra quelli tassativamente previsti dalla legge, per cui si intende dare disdetta; in caso contrario la disdetta è nulla. Per quanto attiene all’indennità per la perdita dell’avviamento, l’art. 34 della predetta legge dispone che “”In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'art. 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'art. 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità. Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente. L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità di cui al primo comma. L'indennità di cui al secondo comma deve essere corrisposta all'inizio del nuovo esercizio.””E’ dunque ben specificato che le ulteriori 18 mensilità sono dovute solo qualora la nuova attività faccia parte della medesima tabella merceologica e sia iniziata entro un anno dalla cessazione del precedente esercizio. Per quanto attiene all’interpretazione di “”medesima tabella merceologica occorre richiedere al Comune di appartenenza l’elenco delle predette tabelle e verificare se la precedente e la nuova attività facciano parte della stessa tabella.Il pagamento delle 18 mensilità deve avvenire prima del rilascio dell’immobile ed è addirittura un requisito per l’esecuzione forzata dello sfratto: praticamente è possibile provvedere al pagamento al momento della consegna delle chiavi. Non è necessario pagare tale somma alla scadenza esatta del contratto. Se, peraltro, come Lei scrive, il conduttore paga con ritardo Le consiglio di notificare immediatamente un’intimazione di sfratto in modo da liberarsi del conduttore stesso senza necessità di versargli le 18 mensilità.

Si resta a disposizione per qualsiasi chiarimento e si porgono cordiali saluti.

(avv. Cristina Beccaria)