Il panorama immobiliare italiano si prepara a vivere una fase straordinaria. Dopo un 2025 che ha dimostrato la resilienza del settore nonostante le turbolenze globali, l’anno in corso potrebbe rivelarsi decisivo per investitori, proprietari e acquirenti. I numeri parlano chiaro: con il comparto residenziale che rappresenta l’80% del mercato e oltre 750mila vendite concluse – segnando un incremento del 5% rispetto all’anno precedente – l’Italia si conferma tra i protagonisti del real estate europeo.
Il settore turistico ha registrato la crescita più dinamica, con investimenti in aumento dell’8-9%. Gli affitti brevi hanno dominato il mercato locativo nel 2025, creando uno squilibrio marcato soprattutto nelle città d’arte. Questo ha spinto i canoni verso l’alto: +6-7% in media nazionale, con picchi a doppia cifra proprio nelle località turistiche.
Per il 2026, le previsioni indicano tra 790.000 e 810.000 abitazioni vendute, con un aumento del 4-5% e una crescita dei prezzi del 4-4,5%. Se confermato, questo trend posizionerà l’Italia tra i mercati più performanti dell’Eurozona.
La vera novità potrebbe riguardare proprio il settore delle locazioni. Diversi elementi suggeriscono che l’anno in corso segnerà un punto di svolta, riportando equilibrio in un mercato finora sbilanciato verso gli affitti turistici.
È in fase di discussione il disegno di legge sugli sfratti rapidi per inquilini morosi. Questa riforma potrebbe convincere numerosi proprietari a rimettere sul mercato gli immobili attualmente vuoti, una situazione spesso causata dai timori legati alle lungaggini burocratiche e giudiziarie. L’effetto domino? Un ritorno massiccio verso le locazioni residenziali tradizionali, a scapito degli affitti turistici.
A rafforzare questa tendenza c’è l’ipotesi di un inasprimento fiscale: la cedolare secca sugli affitti brevi potrebbe passare dall’attuale 21% al 26%. Questo aumento renderebbe le locazioni turistiche meno vantaggiose economicamente, spingendo i proprietari verso contratti residenziali e contribuendo a stabilizzare i canoni nelle zone più calde.
Le stime parlano chiaro: tra la riforma sugli sfratti veloci e l’incremento della tassazione, potrebbero tornare disponibili da 60.000 a 100.000 immobili per uso residenziale. Questo allevierebbe la pressione sui canoni e aprirebbe nuove opportunità per famiglie e giovani professionisti. Una soluzione concreta a uno dei problemi più sentiti degli ultimi anni: la carenza di abitazioni in affitto a prezzi accessibili.
Un’altra rivoluzione silenziosa riguarda gli immobili green. La sostenibilità non è più un plus, ma un requisito fondamentale. Gli edifici con certificazione energetica elevata mantengono già oggi un vantaggio competitivo del 15-18% rispetto alla media di mercato.
Con l’entrata in vigore delle nuove normative europee sulle prestazioni energetiche degli edifici prevista per quest’anno, questo divario potrebbe ampliarsi ulteriormente. Gli immobili certificati non solo si venderanno più velocemente, ma manterranno meglio il loro valore nel tempo.
Oltre al residenziale, altri comparti mostrano segnali positivi. Uffici, turismo e logistica prevedono un incremento sia nei volumi delle transazioni che nei prezzi. Particolarmente interessante il mercato delle seconde case vacanza, con una domanda stimata in crescita dell’8-10% sul 2025 e un aumento dei prezzi del 4-5%.
Il mercato sarà spinto da diverse leve. Una politica monetaria più favorevole e un accesso al credito facilitato si combineranno con una domanda abitativa strutturalmente solida. A questo si aggiunge il ritorno degli investimenti immobiliari dopo una fase di attesa prudente.
Stiamo assistendo a una ripresa significativa dell’interesse da parte degli investitori internazionali, particolarmente attratti dal settore hospitality e dalle seconde case in località turistiche. Il regime della flat tax italiana, combinato con rendimenti interessanti e un’eccellente qualità della vita, rende il nostro Paese estremamente competitivo rispetto ad altri mercati europei.
Per chi acquista casa, i criteri principali saranno qualità costruttiva, efficienza energetica e posizione strategica. Non basta più trovare quattro mura: serve un investimento di qualità che mantenga il valore nel tempo.
Gli investitori, invece, stanno puntando su hospitality (+6-8% di crescita) e seconde case (+8-10%), che rappresentano le opportunità con le performance migliori.
L’unica grande incognita rimane il mercato locativo, che dipenderà dalle scelte del legislatore.
Senza interventi normativi, assisteremo a un ulteriore aumento dei canoni: +7-8% per gli affitti residenziali nelle principali città e +5-6% per quelli turistici, mantenendo lo squilibrio tra domanda e offerta.
Se invece le riforme verranno approvate, 60.000-100.000 unità torneranno sul mercato residenziale. I canoni cresceranno in modo più contenuto (+3-4%), e il mercato si avvierà verso un riequilibrio graduale tra offerta turistica e residenziale.
Federcasa, come associazione di proprietari immobiliare, consiglia di monitorare attentamente l’evoluzione normativa prevista per quest’anno, in particolare per quanto riguarda le riforme sugli sfratti e la tassazione degli affitti brevi. Questi cambiamenti potrebbero rappresentare opportunità significative sia per i proprietari che intendono affittare i propri immobili, sia per chi sta valutando un investimento nel settore. La chiave sarà saper interpretare i segnali del mercato e adattare le proprie strategie di conseguenza, privilegiando sempre la qualità dell’immobile e la sua efficienza energetica.
In sintesi, il 2026 si annuncia come un anno cruciale per il real estate italiano. Le opportunità ci sono, ma serve essere informati e pronti a cogliere i segnali del mercato. Che siate investitori, proprietari o acquirenti, è il momento di agire con strategia.
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Federcasa, associazione di proprietari
