Negli ultimi tempi si è acceso un dibattito importante su che tipo di abitazione si può comprare oggi con un mutuo che copre il 70 % del valore dell’immobile. La questione non è solo accademica: riguarda milioni di famiglie che aspirano alla casa di proprietà, ma che dispongono solo in parte della liquidità necessaria. In sostanza, il nodo è: quanto puoi chiedere in prestito, quanto devi mettere di tasca, e quale metratura potresti realisticamente raggiungere in varie città italiane.
Prendendo a riferimento i dati delle principali città, emerge che Milano è il mercato più “esigente”. Qui chi attiva un mutuo medio richiede in genere circa 225 mila euro, con una rata fissa trentennale che sfiora i 1.000 euro al mese. Ma per accedere a quell’importo serve un reddito mensile netto di almeno 3.000 €, oltre ad avere circa 100 mila euro già disponibili come anticipo, se l’istituto finanzia il 70 %. A Roma la soglia scende: l’importo medio si assesta su 176 mila euro, con rata che può essere intorno ai 770 euro mensili; ma serve comunque un reddito di circa 2.300 euro al mese e un capitale iniziale di circa 75 mila euro.
Procedendo lungo la classifica delle grandi città italiane, i numeri si attenuano: a Napoli un mutuo tipico si aggira sui 152-153 mila euro. In certe aree, specie nelle cosiddette città “secondarie” o quartieri meno centrali, si riesce a spingersi meno lontano, dato che il rapporto fra prezzo al metro quadro e capacità di rimborso incide fortemente sulla metratura acquistabile. Ad esempio in città come Genova, dove i prezzi sono particolarmente calati, la maggior parte dei mutui richiesti supera di poco i 100 mila euro.
Da queste cifre si desume che in un mercato immobiliare tendenzialmente costoso e con politiche di erogazione prudenti, chi ha un reddito medio e un capitale modesto dovrà accontentarsi di abitazioni piccole o periferiche. Se si punta al centro città o a quartieri prestigiosi il 70 % di copertura appare spesso insufficiente: la restante parte, quella da anticipare con mezzi propri, diventa un ostacolo concreto. In altre parole, la casa “dei sogni” rischia di restare tale, se non si dispone di un patrimonio iniziale consistente.
C’è poi un aspetto finanziario da non sottovalutare: i tassi di interesse. Se il mutuo a tasso fisso trentennale è oggi un benchmark, la sua sostenibilità dipende da quanto è elevato quel tasso e da come esso incide sul piano rata-reddito. Anche piccoli differenziali possono cambiare la soglia del reddito necessario. Se il tasso sale, il peso della rata cresce e la forbice tra chi può permettersi l’acquisto e chi no si allarga ulteriormente.
In definitiva, la possibilità concreta di comprare con un mutuo al 70 % è fortemente condizionata da tre elementi: il prezzo dell’immobile al metro quadro nella zona prescelta, il reddito disponibile del richiedente e il capitale che è possibile versare come acconto. Chi si rivolge al mercato oggi deve fare i conti con un compromesso fra ambizione e realtà finanziaria. Un mutuo al 70 % può essere un’opportunità, ma spesso diventa un vincolo: limita la scelta delle zone, la metratura e obbliga a una disciplina rigorosa nel risparmio preliminare.
Federcasa, come associazione di proprietari immobiliare, consiglia di valutare con attenzione la sostenibilità del piano finanziario prima di impegnarsi e di considerare ogni variabile (tassi, costo al mq, spese accessorie) per evitare che il sogno della casa diventi un peso insostenibile.
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