Sono condomino di un palazzo settecentesco costituto a condominio circa 15 anni fa. Nell’ultima riunione è stato deliberato di mettere un ascensore che occupa circa 10 mq di un cortile condominiale interno. Vorrei sapere secondo il vostro esperto se è corretto rifare la tabella millesimale in quanto gli ultimi piani, in particolare quelli del quarto, acquisiscono un valore di mercato decisamente superiore all’attuale.
Le tabelle millesimali indicano il valore di ciascuna proprietà esclusiva rispetto al valore dell’edificio. Sono importanti ai fini della ripartizione delle spese tra i vari condomini e per accertare le maggioranze, in sede assembleare, a fini costitutivi e deliberativi.
Esse debbono, pertanto, rispecchiare esattamente la proporzione tra le singole proprietà dei condomini. Per ciò che qui rileva, possono essere modificate, ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c. “quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano”.
Bisogna, allora, interrogarsi se anche l’installazione di un ascensore sia da considerarsi “innovazione di vasta portata” capace di “alterare il rapporto originario tra i valori dei singoli piani”, idonea a richiedere la modifica delle tabella millesimale di comproprietà.
La giurisprudenza reperita in tema fornisce, sul punto, risposta negativa, escludendo che un ascensore possa incidere in modo significativo sulla consistenza complessiva dell’edificio e sulle proporzioni delle singole proprietà. Vedasi Tribunale Milano, sent. 22.10.2002: “per quanto riguarda, invece le cd ‘tabelle di gestione’ (aventi ad oggetto riscaldamento e/o ascensore), la loro modifica esula dalla previsione di cui all’art. 69 disp. Att. Cod. civ., attinendo non tanto alla individuazione delle quote di comproprietà sulle parti comuni, quanto alla specificazione dei criteri di suddivisione della spesa relativa alla conservazione di tali parti, specificazione che può quindi essere in primis disposta solo dalla collettività dei condomini il cui operato può poi trovare autonoma censura in apposita controversia ma non può essere anticipato da interventi dell’ Autorità Giudiziaria”.
In sostanza, viene osservato che l’ascensore serve solo ai condomini che ne approvano l’installazione, fatta salva la possibilità, anche per gli altri, di usufruire del servizio in qualsisi momento, partecipando alle spese di impianto ed esercizio. Così, a riequilibrare lo scompenso tra i singoli piani pare, sufficiente, introdurre un criterio di ripartizione delle spese di esercizio conforme al dettato dell’art. 1124 c.c. (metà in base alla quota millesimale dei condomini alle cui proprietà l’impianto serve e metà in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo).
Resta il fatto che il soprariportato orientamento giurisprudenziale ha trovato, talvolta, critiche sorte sulla considerazione che un ascensore conferisce maggiore valore ed appetibilità commerciale ai piani alti dei fabbricati. Esistono, infatti, considerazioni che potrebbero portare all’accoglimento di un indirizzo giurisprudenziale difforme da quello consolidato. La questione può, pertanto, essere, comunque portata alla discussione assembleare, con la precisazione che la revisione della tabella millesimale deve essere approvata all’unanimità o, in caso contrario, sottoposta all’attenzione del Tribunale competente.
avv. Giosetta Pianezze
